구룡마을 재개발, 3,739세대 강남 마지막 판자촌이 대단지 아파트로 바뀐다

구룡마을 재개발, 지금 강남권 부동산 시장에서 가장 주목받는 이슈 중 하나입니다.
서울 강남 한복판의 마지막 판자촌으로 불리던 개포동 구룡마을이
총 3,739세대, 최고 30층 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 예정입니다.

게다가 최근 불거진 ‘세계유산 500m 규제’ 영향권에 포함되면서,
투자자와 실수요자 모두에게 정책 리스크로 부각되고 있죠.

이번 포스팅에서는 아래 내용을 중심으로 구룡마을 재개발 이슈를 정리합니다.

• 구룡마을 재개발 기본 구조
• 주택 구성 및 공급 방식
• 입지·단지 특징
• 세계유산 규제로 인한 변수
• 투자자·청약 대기자가 알아야 할 리스크

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🏗 구룡마을 재개발 개요 한눈에 보기

 

항목	내용
위치	서울 강남구 개포동 일대 (구룡산~대모산 사이)
사업 명칭	개포(구룡마을) 도시개발사업
주관	서울시 + SH공사 (공공주도)
규모	총 3,739세대, 최고 30층
용적률	약 180~250%
계획 일정	2027년 착공 → 2029년 준공 목표
최근 진행	2025년 12월 도시계획위원회 조건부 가결

💡 핵심 키워드: 강남 신규공급 + 공공임대 중심 대단지

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🏘️ 3,739세대, 어떻게 나뉘나?

구룡마을 재개발의 가장 큰 특징은 공공임대 비중이 매우 높다는 점입니다.

유형세대수설명

통합공공임대	1,107세대	기존 거주민 재정착용
장기전세Ⅱ(미리내집)	1,691세대	신혼부부 등 실수요 중심
공공분양	219세대	청약 가능 물량
민간분양	722세대	투자자 관심 물량
합계	3,739세대	임대비중 약 75%

👉 실제 청약·매매 시장에서 나오는 물량은 941세대뿐,
이 중 민간분양 722세대가 사실상 재테크 관심 포인트입니다.

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🌳 구룡마을 재개발이 주목받는 이유

✅ 1. 강남 도심 속 ‘숲세권 대단지’

• 구룡산~대모산 계곡 중심 개발
• 단지 내 대형 근린공원 조성 예정
• 기존 판자촌 이미지를 벗고 자연친화적 브랜드 단지 기대

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✅ 2. 세대·계층 혼합형 단지 구조

• 원주민 임대 + 신혼부부 장기전세 + 일반분양이 함께 구성
• 고령층, 젊은 실수요자, 직장인 등 다양한 계층 혼합

→ 단지 내 소비·교육·커뮤니티 수요가 꾸준히 유지될 구조

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✅ 3. 강남 동남권 주거벨트 완성의 핵심

• 개포 주공 재건축 → 수서역세권 개발 → 구룡마을 정비
• 이 세 곳이 하나의 축으로 연결되며 강남 동남권 가치 상승 예상

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⚠ 세계유산 500m 규제, 어떤 변수인가?

🔍 규제 개요

• 문화재청이 추진 중인 세계유산 영향평가 확대안
• 기존 100m → 500m로 확대해, 개발 시 사전 평가 의무화
• 대상: 헌인릉, 선정릉 등 조선왕릉

📍 구룡마을이 포함된 이유

• 헌인릉 반경 500m 내에 구룡마을 일부 포함
• 서울시도 공식적으로 “영향권 포함” 인정

🚧 현실적 영향

• 개발 백지화 가능성은 낮음
• 세계유산 영향평가 + 경관 재검토 등 추가 절차 → 일정 지연 가능성

👉 투자·청약 대기자라면 추가 절차로 인한 착공 지연 리스크는 인식해야 합니다.

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💡 투자자·실수요자가 주의할 3가지 포인트

✅ 1. 일정 지연 가능성

현재 상황변수

2027년 착공 목표

세계유산 평가, 설계 조정 등으로 지연 가능

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✅ 2. 공급 구조가 일반 분양단지와 다름

• 임대 비중 75% → 프리미엄 형성 패턴이 다를 수 있음
• 장기 수요 + 실거주 중심으로 움직일 가능성 큼

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✅ 3. 분양가, 청약조건 미정

• 분양가 상한제 적용 여부 미정
• 특별공급·가점 기준도 미공개
  → 실제 분양 공고 시점에 정보 확인 필요

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🔎 구룡마을 재개발 핵심 요약

• 강남 한복판 마지막 판자촌 → 3,739세대 숲세권 대단지
• 공공임대 + 장기전세가 주축, 일반 분양은 제한적
• 세계유산 500m 규제 영향권 포함으로 일정 리스크 존재
• 강남 동남권 주거벨트 완성의 마지막 퍼즐

 

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